La reprise de logement
1 . La reprise de logement
C’est lorsqu’un locateur désire reprendre le logement pour s’y loger lui-même ou un membre de sa famille. Il est important de faire la distinction entre la reprise et l’éviction. Cette dernière vise la subdivision, l’agrandissement ou le changement d’affectation du logement.
a. La reprise de votre logement ne peut être demandée qu'au bénéfice
- du propriétaire lui-même
- de ses parents - père et mère
- de ses enfants
- d'un autre parent ou allié dont il est le principal soutien
- d'un ex-conjoint dont il est le principal soutien après le divorce, la séparation de corps ou la dissolution de l’union civile
b. Un avis envoyé par écrit dans les délais prescrits
Pour les baux de plus de six (6) mois, l’avis de reprise doit être envoyé au moins six (6) mois avant la fin du bail. Pour les baux de six (6) mois ou moins, ce délai n’est que d’un (1) mois. Pour les rares baux à durée indéterminée, l’avis doit être donné six (6) mois avant la date prévue pour la reprise (art. 1960 C.c.Q.).
c. Un avis contenant les informations suivantes
- la date prévue pour la reprise
- le nom de la personne qui reprendra votre logement
- son lien de parenté
2 . Les étapes de la reprise
a. Si vous ne faites rien
Si le locataire ne donne aucune réponse dans le délai d’un (1) mois, il est réputé avoir refusé de quitter le logement (art. 1962 C.c.Q.).
Suite au refus du locataire, le propriétaire qui persiste dans sa demande devra obtenir l’autorisation du Tribunal administratif du logement. Il dispose donc d’un délai d’un mois, à compter du refus du locataire, pour déposer une demande de reprise de logement au Tribunal administratif du logement (art. 1963 C.c.Q.).
Là encore, si la demande est déposée hors délai, le locataire pourra en demander le rejet lors de l’audition.
b. Négocier avec son propriétaire
Avant d’accepter une reprise de logement, le locataire peut tenter de négocier une indemnité raisonnable avec le propriétaire. En cas d’échec, le locataire pourra toujours refuser la reprise pour forcer le propriétaire à déposer une demande au Tribunal administratif du logement.
Dans tous les cas de reprise, le locataire est en droit de demander une indemnité. Mais malheureusement, cette indemnité n’est pas automatique : le locataire ne l’obtiendra que s’il en fait la demande au moment de l'audience.
c. Demander une indemnité
Lors de l’audition, le locataire peut ne pas s’opposer à la reprise et uniquement demander une indemnité. Le Tribunal administratif du logement en fixera alors le montant puisqu'aucun montant précis n’est prévu dans le Code civil. Pour les fins du calcul de l’indemnité, il appartient au locataire de faire la liste des dépenses et dommages prévisibles. Il est fortement conseillé , preuves à l'appui :
- d'avoir un estimé écrit des frais de déménagement
- le montant de certaines sommes investies dans le logement
- le montant des frais de raccordement de l'électricité, du câble, téléphone, etc
- le coût du suivi de courrier de Poste Canada
- le coût des déplacements additionnels pour le travail ou l'école
- le coût supplémentaire du prochain loyer
- les troubles et inconvénients encourus
Il est conseillé de téléphoner à votre comité de logement pour vous informer.
3 . L’éviction de logement
« L'éviction » est différente de la « reprise » de logement. Le propriétaire d'un logement peut en évincer le locataire pour subdiviser le logement, l'agrandir substantiellement ou en changer l'affectation.
a. Les conditions à respecter
- Le propriétaire doit aviser les locataires d’une éviction dans les mêmes délais que pour la reprise de logement
- L’avis écrit doit indiquer la date, le motif de l'éviction
- Il doit être suffisamment précis pour que le locataire puisse être en mesure d'apprécier pleinement les intentions du propriétaire et d'en mesurer les impacts
b. L'indemnisation
La loi prévoit des indemnités minimums obligatoires correspondant à:
- 3 mois de loyer
- vos frais de déménagement
Quand le locataire s’oppose, c’est au propriétaire de démontrer au Tribunal qu’il entend réellement subdiviser, agrandir ou changer l’affectation du logement. Le Tribunal vérifiera si votre propriétaire possède les permis et plans nécessaires pour faire les travaux.
4 . Une protection pour locataires âgés de 70 ans et plus
L'entrée en vigueur de la Loi modifiant le Code civil afin de protéger les droits des locataires aînés, le 10 juin 2016, modifie les conditions de la reprise de logement et de l’éviction prévues dans le Code civil afin de protéger les droits des aînés.
Lorsque tous ces critères sont satisfaits, il n'est pas possible d'évincer un locataire ainé ou de reprendre son logement.
Soit le locataire ou son conjoint :
- est âgé de 70 ans et plus
- occupe le logement depuis au moins 10 ans
- a un revenu égal ou inférieur au revenu maximal (voir la table) lui permettant d'être admissible à un logement à loyer modique
Exception à cette protection
La reprise du logement sera toutefois acceptée dans les conditions suivantes :
- le propriétaire est lui-même âgé de 70 ans et plus et il désire reprendre le logement pour s'y loger
- le bénéficiaire de la reprise est âgé de 70 ans et plus
- le propriétaire occupant âgé de 70 ans et plus souhaite loger, dans le même immeuble que lui, un bénéficiaire âgé de moins de 70 ans