L'entretien et les réparations du logement

Dès le départ, votre propriétaire a l’obligation de vous fournir un logement en bon état d’habitabilité et de propreté. Dans le cas contraire, différentes stratégies sont à votre disposition.

1 . Constater l'état initial du logement

À votre arrivée, il ne devrait pas y avoir de trous dans les murs, ni de traces de moisissures et les serrures de vos portes devraient fonctionner.

Il est recommandé, avant même d’emménager vos meubles et effets personnels, de vérifier l’état du logement. Il serait bien de prendre des photos. Ainsi, pourrez-vous faire part rapidement des défectuosités du logement et, au besoin, facilement prouver que ces défectuosités ne sont pas causées par votre faute.

Il incombe au propriétaire d'assumer les travaux de réparation et d’entretien rendus nécessaires tant par l’usure normale que par des situations de force majeure. Le propriétaire devrait par exemple:

• repeindre le logement si la peinture est écaillée
• réparer un balcon usé par plusieurs années de circulation
• remplacer un chauffe-eau qui coule

2 . Forcer la remise en état

a. Aviser verbalement le propriétaire

Prenez d'abord contact avec votre propriétaire pour lui demander de faire les travaux nécessaires. Si votre propriétaire refuse ou néglige de faire les réparations nécessaires après que vous lui en ayez parlé, la prochaine étape sera de faire une demande écrite, ce qu’on appelle une mise en demeure.

b. Faire parvenir une mise en demeure

Dans une lettre, vous décrirez les problèmes que vous rencontrez dans votre logement. Ensuite, vous donnerez au propriétaire un délai de 10 jours suivant la réception de la lettre pour réaliser les travaux, tout en précisant que vous entreprendrez les recours nécessaires appropriés s’il ne fait rien.

Cette lettre doit lui être envoyée par courrier recommandé. Il est important d’en conserver une photocopie, cela pourra vous servir de preuve plus tard.

c. Recourir au Tribunal administratif du logement (TAL) pour obtenir un jugement

Si le propriétaire ne règle pas la situation vous pouvez déposer une demande à la Régie du logement pour faire valoir vos droits. Dans cette procédure, vous pourrez, entre autres, demander que votre propriétaire soit forcé à faire les travaux nécessaires et que votre loyer soit diminué pour la période au cours de laquelle vous avez subi ces troubles et inconvénients.

3 . Les réparations urgentes et nécessaires

Vous pouvez, lorsque le propriétaire refuse ou néglige de faire des travaux urgents et nécessaires, engager des dépenses raisonnables pour maintenir la préservation et la jouissance du logement. Dans ce cas, vous aurez un recours afin d'être remboursé par le propriétaire et le droit de retenir le montant que vous aurez déboursé à même votre loyer.

Mais attention, il faut que ces travaux soient urgents et nécessaires, comme un arrêt du chauffage au milieu du mois de janvier ou un bris majeur de la tuyauterie.

Si votre propriétaire n’est pas en mesure d’agir en temps utile ou refuse de le faire, vous pourrez engager des dépenses raisonnables pour rétablir la situation.

Également, votre propriétaire peut, en tout temps, intervenir pour poursuivre les travaux. Vous devrez faire usage de ce droit avec beaucoup de prudence et de retenue. Votre propriétaire ne sera pas obligé de vous rembourser si vous changez le prélart de la cuisine, même s’il était en très mauvais état.

4 . Logement insalubre et impropre à l'habitation

• forte présence de moisissures
• absence d’eau chaude ou de chauffage
• infestation importante et continue de coquerelles, rats, punaises

Lorsque le logement est impropre à l’habitation, vous devez en informer votre propriétaire à la première occasion.

Vous devez lui envoyer une mise en demeure par courrier recommandé ou par huissier. Vous lui expliquerez la situation problématique et lui donnerez un délai de 10 jours - voire 24 heures selon le degré d’urgence - afin de corriger la situation.

Si le propriétaire n’agit pas vous pouvez vous adresser au Tribunal administratif du logement pour demander:

• l'exécution en nature des travaux
• la diminution de loyer
• les dommages - intérêts matériels et moraux

5 . L'abandon de logement

Détenir un rapport d'inspection

À Montréal, il existe le Règlement sur la salubrité, l'entretien et la sécurité des logements. On peut porter plainte à la Ville de Montréal en remettant une copie de la lettre que vous avez envoyée à votre propriétaire au bureau Accès Montréal de votre arrondissement.

Le service d'inspection de la Ville enverra un inspecteur qui pourra ordonner des correctifs ou émettre une contravention. Le cas échéant, le rapport de l’inspecteur vous servira de preuve lors de l’audition au Tribunal administratif du logement; notamment dans un cas d'abandon de logement.

Les implications de l'abandon

Le locataire pourra abandonner son logement s'il est considéré impropre à l'habitation. Il est alors tenu d'aviser le propriétaire de l'état du logement avant l'abandon ou dans les 10 jours qui suivent.

Le locataire sera dispensé de payer le loyer pour la période durant laquelle le logement est impropre à l'habitation.

Dès que le logement redevient habitable, le propriétaire est tenu d'en aviser le locataire. Si ce dernier l'a avisé de sa nouvelle adresse, le locataire est alors tenu dans les 10 jours d'aviser le propriétaire de son intention de réintégrer le logement.